2025년 10·15 부동산 대책 알고 손해 보는 일 없도록 하자

“어제까진 가능했던 대출이, 오늘부턴 달라집니다.”

 

서울·수도권 과열과 갭투자 확산으로 집값 불안이 커졌죠. 저도 이번 주에 상담하던 내 집 마련 플랜이 대책 발표 한 번에 흔들렸습니다. 하지만 방법은 있습니다. 오늘 공개된 10·15 부동산 대책의 핵심만 잡아 새 기준에 맞춰 계획을 갈아타면 됩니다. 규제지역 확대, 고가주택 대출 한도 축소, 스트레스 DSR 상향 등 바뀐 룰을 빠르게 이해해야 손해를 막을 수 있어요. 시점이 중요합니다. 지금 바로 공식 자료로 확인하고, 내 상황에 맞게 전략을 조정하세요.

 

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목차

무엇이 바뀌었나(한눈에) 핵심 수치·한도 정리 누가 영향 받나 지정 지역·시행 일정 자기점검 체크리스트 바뀐 룰 대응 액션플랜

 

무엇이 바뀌었나(한눈에)

정부는 2025년 10월 15일 부동산 안정 대책을 발표했습니다. 서울 전역 및 경기 다수 지역의 규제지역(조정·투기과열) 확대, 고가 주택에 대한 주담대 한도 차등 축소, 수도권·규제지역의 스트레스 DSR 상향(1.5%→3.0%), 1주택자 전세대출 이자 DSR 포함 등이 핵심입니다.

핵심 수치·한도 정리

가격 구간별 주택담보대출 한도와 심사 기준이 달라졌습니다. 아래 표로 정리했어요.

구간	주담대 한도	비고
15억 원 이하	최대 6억 원	종전 기준 유지
15억 초과 ~ 25억 이하	최대 4억 원	규제지역 LTV도 70%→40% 강화
25억 초과	최대 2억 원	전세대출 이자 DSR 포함(1주택자)

※ 한도·LTV·DSR 강화는 규제지역 지정과 연동되어 순차 적용됩니다.

누가 영향 받나

• 서울 전역 및 경기 주요 지역에서 고가 주택을 매수하려는 수요자
• 1주택자 전세 대출이 필요한 실수요자(이자분 DSR 반영)
• 대출 여력이 금리·DSR에 민감한 신규 내 집 마련 수요자
• 허가제·규제지역 지정으로 절차가 늘어난 재건축·재개발 구역 투자자

지정 지역·시행 일정

정부는 서울 전역과 경기 12곳 등을 규제지역으로 묶고, 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 허가구역의 허가 의무는 공고 5일 후인 10월 20일부터 발생합니다. 이 날짜 이전에 체결·계약금 납부를 마친 건은 종전 규정이 적용됩니다.

자기점검 체크리스트

항목	내 상황 점검	참고
지역 지정 여부	조정·투기과열·허가구역 해당?	허가의무 10/20부터 적용
주택 가격 구간	15↓ / 15~25 / 25↑ 중 어디?	구간별 한도 6억·4억·2억
DSR 영향	이자·원리금 총량 여유 있나?	스트레스 DSR 3.0%
전세대출 계획	1주택자 이자 DSR 포함 확인	전세 이자 DSR 반영

바뀐 룰 대응 액션플랜

• 계약일·계약금 납부일을 증빙으로 확보해 경과규정 적용 가능성 점검
• 가격 구간 재설계: 15억, 25억 경계 구간은 대출 한도 시뮬레이션 필수
• 전세·주담대 동시 계획인 경우 DSR 총량부터 계산 후 물건 탐색
• 허가구역 거래는 계약 전 허가 절차·실거주 요건 확인

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자주 묻는 질문(FAQ)

1) 규제지역 LTV가 정말 70%→40%로 바뀌나요?

네. 지정 지역에선 주담대 LTV가 40%로 강화됩니다. 세부 적용은 지역·시점에 따라 다를 수 있어요. 

2) 25억 초과 아파트도 대출이 가능합니까?

가능하지만 최대 2억 원으로 제한됩니다(규제지역 기준). 

3) 1주택자의 전세대출은 어떻게 달라지나요?

이자 상환분이 DSR에 포함됩니다. 한도 산정 시 전세대출 이자도 총량에 잡혀요. 

4) 토지거래허가구역은 언제부터 허가를 받아야 하나요?

공고 5일 후인 10월 20일부터 계약 전 허가가 의무입니다. 20일 이전 계약 체결·계약금 납부 건은 예외. 

5) 스트레스 DSR 3.0%는 무엇을 의미하나요?

금리가 오를 것을 가정해 심사에 여유를 더 보는 기준입니다. 상향으로 대출 가능액이 줄어드는 효과가 큽니다. 

6) 이미 계약했고 대출 심사 중이면 어떻게 되나요?

발표 전 계약·계약금 납부 등 경과규정 충족 시 종전 규정이 적용될 수 있습니다. 서류로 입증하세요. 

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정책은 ‘갑자기’ 바뀌지만, 우리는 ‘미리’ 대비할 수 있습니다. 오늘 나온 10·15 대책의 숫자와 날짜만 정확히 잡아도 불필요한 패닉바잉·패닉셀을 피할 수 있어요. 내 예산을 DSR 기준으로 다시 계산하고, 지역·시행일을 체크한 뒤 전략을 조정하세요. 규제는 변수지만, 준비는 상수입니다. 필요한 부분은 위의 공식 링크에서 항상 최신으로 확인하시고요.